1. 양도소득세란?
양도소득이란 개인이 당해 연도에 일정한
자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말하며, 여기서 양도란 자산에 대한 등기 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 자산이 유상으로 사실상
이전되는 것을 말합니다.
<과세대상자산의 범위>
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구 분
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과세대상자산
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적용세율
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부동산 및 이에 준하는 것
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①토지와 건물
②부동산에 관한 권리
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누진세율 ( 6% ~ 35% )
40%,
50%, 60%, 70%
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③기타자산
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누진세율 ( 6% ~ 35% )
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유가증권
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④주식
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10%,
20%, 30%
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2. 계산구조
(1) 계산구조
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(＋) 총수입금액
(－) 필요경비
양도차익
(－) 장기보유특별공제
양도소득금액
(－) 양도소득기본공제
양도소득과세표준
(×) 세율
양도소득 산출세액
(－) 세액감면, 세액공제
양도소득결정세액
(＋) 가산세
양도소득총결정세액
(－)
기납부세액
차감납부할세액
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양도가액
취득가액, 기타의 필요경비
양도차익 * (10%~30%, 24%~80%)
연
250만원
6%~35%의 4단계
초과누진세율
예정신고세액공제(5%)
신고불성실가산세, 납부불성실가산세
예정신고납부세액, 수시부과세액
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(2) 세율
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과세표준
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세율
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1,200만원
이하
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6%
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1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하
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15%
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4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하
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24%
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8,800만원 초과
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35%
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1년 미만 보유자산
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50%
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1년 이상 2년 미만 보유자산
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40%
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1세대 2주택자의 주택
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50%, 다만, 2012.12.31까지 한시적으로
6%~35%(강남구, 서초구, 송파구의 경우 10%가산 16%~45%)
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1세대 3주택 이상자의 주택
비사업용 토지 등
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60%, 다만, 2012.12.31까지 한시적으로 6%~35%(강남구, 서초구, 송파구의 경우 10%가산 16%~45%)
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미등기 양도자산
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70%
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3. 양도소득세 계산
(1) 양도가액
및 취득가액
2007년부터는 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제 양도차익을 기준으로
양도소득세를 계산하는 양도소득세 실거래가 과세제도가 전면적으로 시행되고 있으므로 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 계산합니다.
(2) 필요경비
필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.
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자본적 지출액
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부동산의 가치를
증가시키거나 용도 변경을 위하여 지출한 비용
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양도비
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부동산 중개수수료(소개비) 등
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취득세 및 등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다.
(3) 장기보유특별공제
보유기간이 3년 이상인 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다. 다만, 미등기양도, 1세대 2(3)주태 이상자로 한시적 특례 세율이 적용되는 주택, 비사업용
토지 양도의 경우에는 적용이 제외됩니다.
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보유기간
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1세대 1주택 양도시*
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1세대 1주택 외의 토지∙건물 양도시
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3년
이상 4년 미만
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24%
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10%
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4년
이상 5년 미만
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32%
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12%
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5년
이상 6년 미만
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40%
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15%
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6년
이상 7년 미만
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48%
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18%
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7년
이상 8년 미만
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56%
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21%
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8년
이상 9년 미만
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64%
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24%
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9년
이상 10년 미만
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72%
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27%
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10년
이상
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80%
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30%
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* 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1주택이면 적용, 다만, 비거주자는 적용되지 않음
(4) 양도소득기본공제
다음 각 호의 소득별로 각각 연 250만원을 공제합니다. 다만, 미등기 양도자산의 경우에는 적용이 제외됩니다.
① 주식 또는 출자지분
② 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
(5) 양도소득세
법정 신고기한
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소득종류
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구분
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법정신고기한
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토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산
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예정
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양도일이 속하는 달의
말일부터 2개월
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확정
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양도일이 속하는 연도의
다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
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토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산한 경우
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예정
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그 허가일이 속하는 달의
말일부터 2개월
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확정
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그 허가일이 속하는 연도의
다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
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주식 또는 출자지분
(신주인수권 포함)
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예정
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양도일이 속하는 분기의
말일부터 2개월
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확정
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양도일이 속하는 연도의
다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
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※ 예정신고기한 내에 신고∙납부하지
아니하는 경우에는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세가 적용됩니다.
4. 1세대 1주택 비과세
(1) 비과세되는 1세대 1주택
생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우를 말합니다. 다만, 서울특별시, 과천시, 5대
신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재하는
주택은 3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 거주하여야 합니다.
(2)
3년 이상 보유 등을 하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
① 취학, 1년 이상의 질병의 치료∙요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른
시∙군지역으로 이사를 할 때
② 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때(출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한함)
③ 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의
형편으로 세대전원이 출국하는 때(출국 후 2년 이내 양도한
경우에 한함)
④ 재개발∙재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행기간 중 일시 취득하여 1년
이상 살던 집을 재개발∙재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년
이내)하게 되어 팔게 될 때. 다만, 이 경우 재개발∙재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.
⑤ 임대주택법에 의한 건설임대주택에 살다가 분양받아 파는 경우 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 때
⑥ 공공용지로 협의매수 되거나 수용되는 때(사업인정고시일전 취득한
경우에 한함)
(3) 양도소득세가
비과세되는 2주택자
① 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때(종전주택을 2년 안에 양도시)
② 결혼으로 집이 두 채가 될 때(결혼한 날로부터 5년 이내 양도시)
③ 노부모를 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 될 때(합친
날로부터 5년 이내 양도시)
④ 상속받아 집이 두 채가 될 때(상속주택 이외의 주택을 먼저 양도시)
⑤ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때
(4) 고가주택
고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이
9억원을 초과하는 것을 말합니다. 고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖추었더라도 양도가액이 9억원을 초과하지
않는 부분에 대해서만 비과세합니다.
(5) 겸용주택의
비과세
점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 겸용주택 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세
됩니다.
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구 분
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비과세 여부
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주택
> 점포
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전체를 주택으로 보아 비과세
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주택 ≤ 점포
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주택부분은 비과세, 점포부분만 과세
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지하실은 실지 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니할
때에는 주택면적과 점포면적의 비율로 안분하여 계산합니다.
양도소득세
