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ADMIN 2020. 11. 27.  
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   제목: 주상복합건물 신축시 양도세절세 방안
글쓴이: 기본관리자  조회: 4748

절세테크 Tip - 주상복합건물 신축시 양도세절세 방안              

 

P씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개 층은 본인이 사용하고 나머지는 임대하려고 합니다. 그리고 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가 과세되지 않게 요건에 맞추어 건축하고 싶습니다. 어떻게 신축해야 할까요?

 

1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

 

주택면적 >주택 외 면적: 전부를 주택으로 봄

주택면적≤주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

 

위에서 살펴본 바와 같이 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

위 사례의 경우 지하 1층, 지상 4층의 건물로 1ㆍ2층은 근린생활시설, 3ㆍ4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 됩니다. 그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이기 때문에 건축규제 여부 , 임대수입 등 제반사항을 고려해서 결정해야 합니다.

 

- 억울한 양도세 안내려면 공부정리가 필수!

 

아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 H씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사했으나 1세대 1주택 비과세대상으로 생각하고 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 그런데 몇달 후 세무서에서 양도소득세 4천 5백만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당해 양도소득세를 내야 한다는 것입니다.

 

건축물 관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었습니다. 이런 경우에는 어떻게 구제를 받을 수 있을까요?

 

1세대 1주택에서 주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 건축 허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 봅니다.

 

거주용으로 사용하는지의 여부는 공부 (등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하며, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단합니다.

 

 

그러므로 위 사례의 경우 건축물 관리대장에 주택으로 되어있다 해도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 그 건물은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당돼 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

그러나 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없어 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단합니다. 따라서 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의해 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정받을 수 있습니다.

 

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않고 임차인이 바뀌거나 협조해주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 됩니다.

 

또한, 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵습니다.

 

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜 수 있습니다.

 

♠ 임대차계약서 사본

♠ 임차인의 주민등록등본

♠ 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본

♠ 임차인 및 인근주민의 인우보증서

♠ 임대인의 부가가치세 신고서 및 부동산 임대공급가액 명세서

♠ 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

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