로고
HOME LOGIN JOIN CONTACT
 
 
   
 
   

  자료실

     - Q&A

     - 공지사항

     - 조세정보

     - 업무의뢰

     - 로그인

   
 
ADMIN 2020. 11. 27.  
LIST  MODIFY  DELETE  WRITE  
   제목: 오피스텔 분양 ② (부가세환급)
글쓴이: 기본관리자  조회: 4312

5. 부가가치세 환급 받으면 어느 정도 금액인지?

분양대금에는 건물가액과 토지가액이 포함되어 있습니다. 토지 공급의 경우에는 면세에 해당되어 부가가치세를 부과되지 않으나, 건물가액에 대해서는 건물가액의 10%에 해당하는 금액이 부가가치세로 부과됩니다.

그러므로 사업자등록을 통해 전체 분양가액 중 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급 받으실 수 있습니다.

6. 사업자 등록 개시자가 입주시점에 세입자를 들였더니 주거용으로 사용한다. 기존에 받은 부가세는 다시 납부해야 하는지? 불이익은?

과세사업으로 신고하여 환급받은 부가가치세가 있는 사업자가 면세사업(주택 임대)에 전용하는 경우 환급 받은 부가가치세는 전부를 관할세무서에 다시 납부하여야 합니다.

이 경우 부가가치세법상 환급받은 부가가치세를 납부하는 것 이외에 불이익은 없으나 해당 오피스텔은 주택수에 포함되어 양도시 양도소득세가 중과될 수 있습니다.

7. 입주 후(임대 → 주거로 전환), 기존 수령한 VAT는 어떻게 되나?

과세사업으로 신고하여 환급받은 부가가치세가 있는 사업자가 면세사업(주택 임대 또는 직접 거주)에 전용하는 경우 환급 받은 부가가치세는 전용시점에 따라 일부를 관할세무서에 다시 납부하여야 합니다.

납부세액 = 해당부동산의 건물가액 × (1 - 체감률 × 경과된 과세기간의 수) × 10%

여기서 체감률은 건물의 경우 1과세기간동안 5%에 해당하며, 1년은 2과세기간에 해당하므로 10%씩 체감하게 됩니다.

예를 들어 건물가액이 1억원이여서 1천만원의 부가세를 환급 받은 경우 1년 후 주거로 전환하게 되면 9백만원의 부가가치세를 납부하여야 합니다.

1억원 × (1 - 5% × 2) × 10% = 9백만원

하지만 납부후 다시 업무용으로 사용하시는 경우에는 해당하는 기간의 부가세를 다시 환급 받으실 수 있습니다.

예를 들어 위의 사례에서 다시 2년 후 업무용으로 사용하는 경우에는 7백만원을 다시 환급 받으실 수 있습니다. 이러한 혜택을 보시기 위해서라도 분양후 사업자등록이 반드시 필요합니다.

1억원 × (1 - 5% × 6) × 10% = 7백만원

8. 사업자등록을 하게 되면 안내도 되는 세금을 내야한다는데?

사업자등록 유무에 상관없이 임대소득이 발생하는 경우 세금이 발생합니다. 예전의 경우 임대사업자의 경우 사업자등록을 내지 아니하면 세무서에 적발되는 경우가 적어 신고하지 아니하거나 이중계약서를 작성하여 낮은 금액으로 신고하는 경우가 많았지만 현재 국세청에서는 세입자 신청에 의해 세입자가 지급하는 임차료(월세)에 대해 현금영수증을 발행하고 있으며, 일정요건을 만족하는 근로소득자의 경우 연말정산시 임차료(월세)에 대해 소득공제를 해주고 있습니다.

그러므로 국세청에서는 임대사업자가 임대료에 대해 신고하지 아니하더라도 세입자를 통해 임대사업자의 소득을 파악하고 있으며, 임대사업자가 임대소득에 대해 누락하거나 과소신고를 하는 경우 최고 40% 가산세를 추가로 부담하셔야 합니다.

LIST  MODIFY  DELETE  WRITE