안녕하세요! 세무법인 한율입니다.

1. 부가가치세란

부가가치세란 상품의 거래나 서비스의 제공과정에서 얻어지는 부가가치에 대하여 과세하는 세금입니다. 사업자는 거래상대방으로부터 공급가액의 10%에 상당하는 세액(매출세액)을 거래 징수하여야 하며, 당해 매출세액에서 매입시 거래상대방으로부터 징수당한 세액(매입세액)을 차감한 세액을 신고 납부하여야 합니다.

오피스텔의 경우 업무용으로 사용하시는 경우 과세사업자에 해당되어 부가가치세를 납부하여야 하며, 주거용으로 사용하시는 경우 면세사업자에 해당합니다. 부동산 임대사업자의 경우에도 세입자가 주거용으로 사용하느냐, 업무용으로 사용하느냐에 따라 과세․면세 여부가 달라지게 됩니다.

2. 계산구조

(+) 매출세액

(-) 매입세액

(-) 경감․공제세액

(+) 가산세

(=) 납부세액

매출세금계산서, 카드매출전표, 현금매출전표 등의 공급가액의 10%

매입세금계산서, 카드매출전표, 통신비(사업자등록번호 기재분) 등의 매입세액

예정고지세액, 예정신고 미환급세액, 신용카드 등 발생에 따른 세액공제

3. 신고․납부방법

구 분

1기 예정신고

1기 확정신고

2기 예정신고

2기 확정신고

기 간

1. 1 ~ 3. 31

4. 1 ~ 6. 30

7. 1 ~ 9. 30

10. 1 ~ 12. 31

납부기한

4. 25까지

7. 25까지

10. 25까지

다음해
1 . 25까지

부가가치세 환급신고는 분기 종료일로부터 25일 이내에 신고하여야 하며, 환급은 신고일로부터 15일이내에 이루어지게 됩니다.

4. 사업자 등록

1) 사업자 등록 언제까지 내야하는지? (절차포함)

건축업자로부터 오피스텔 등 부동산을 분양받아 이를 임대하거나 사업용으로 이용하려는 사람은 부가가치세법상 사업자에 해당하며, 이 경우 부가세를 돌려받기 위해서는 우선 계약금 납부일로부터 20일 이내에 분양계약서를 첨부해 사업자 등록을 해야 합니다.

다음으로 분양대금을 낼 때마다 분양회사로부터 세금계산서를 받아 부가세 신고기한까지 관할 세무서장에게 환급신고를 합니다.

2) 사업자 등록시 구비서류 (개인, 법인)

먼저 부가세 환급을 결정했다면 사업자 등록 절차를 숙지해야 합니다. 건축업자로부터 오피스텔 등 부동산을 분양받아 이를 임대하거나 사업용으로 이용하려는 사람은 부가가치세법상 사업자에 해당해 부가세를 돌려받습니다. 하지만 이 돈을 돌려받기 위해서는 우선 계약금 납부일로부터 20일 이내에 분양계약서를 첨부해 사업자 등록을 해야 합니다.

이러한 사업자 등록시 구비서류는

< 법인이 사업자등록하는 경우>

☞ 분양계약서
☞ 법인등기부등본
☞ 법인 명의 통장사본(부가세 환급통장)
☞ 법인도장

< 개인이 사업자등록하는 경우>

☞ 분양계약서
☞ 신분증 사본
☞ 분양인 명의 통장사본(부가세 환급통장)
☞ 도장

3) 사업자등록을 내야하는 이유?

오피스텔에 투자할 때 임대수익만큼 중요한 것이 '절세'입니다. 오피스텔은 최근 주택법 개정으로 '준주택'으로 분류되고는 있지만 여전히 주택이 아닌 업무용 시설에 해당합니다. 물론 주거용으로 사용할 경우에는 주택으로 간주되기 때문에 업무용으로 사용하느냐, 주거용으로 사용하느냐에 따라 과세 기준이 크게 달라집니다.

업무용 오피스텔은 업무용으로 신축되어 주택과 달리 일반과세자로 사업자등록증을 발급 받으면 건물가액의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받을 수 있습니다. 업무용 오피스텔은 일반적으로 주거용에 비해 재산세는 높지만 양도소득세나 부가세 환급 등 절세에 측면에서 유리합니다.

업무용 오피스텔을 주택 임대 등 면세사업에 사용하는 경우 건물가액의 10%인 부가세를 환급 받을 수는 없지만 오피스텔의 분양에서부터 건물의 완성 시점까지는 1~2년이란 시간이 소요되며, 분양가액에 포함되어 있는 부가가치세는 결코 적은 금액이라고 할 수 없습니다.

또한 완공이 되려면 시간이 소요되는데 완공이후에 부동산 임대시 세입자가 업무용으로 사용하는지, 주거용으로 사용하는지 지금 판단할 수는 없습니다.

그러므로 우선 사업자등록을 통해 부가가치세를 환급 받은 후 추후 주택 임대 등 면세사업으로 사용하는 경우라도 먼저 환급받은 부가가치세 상당액만(이자나 가산세가 없습니다)을 납부하면 되므로 부가세액 상당액을 무이자로 대출 받은 효과를 볼 수 도 있습니다. 만약 주거용으로 사용하실 것으로 예상하여 지금 부가세 환급을 안 받으신 후 완공이후에 업무용으로 사용하시더라도 분양대금 지급시 환급 받지 못한 부가세는 다시 환급 받으실 수 없습니다.

또한 다른 주택을 소유한 자가 주거용 오피스텔을 보유할 경우에는 주택으로 간주해 양도시 양도소득세가 중과될 수 있으므로 주거용으로 사용시 주의하셔야 합니다.

4) 사업자 등록시 본인이 직접 할 경우 절차 안내 요망

사업자등록 신청서, 구비서류 및 신분증을 구비(대리인이 신청할 경우 위임장)하시고 세무서 민원실에 가셔서 접수하시면 됩니다. 부가세 환급시에는 부가세 신고서를 작성하셔서 사업장관할 세무서 민원실에 접수하셔야 합니다.

이 때 주의하실 점은 사업자등록시기를 놓치시거나 부가세 환급신청 시기를 놓치시는 경우 부가세가 환급되지 않거나 가산세가 부과될 수 있습니다.