안녕하세요! 세무법인 한율입니다.

[ 세 목 ]

양도

[ 문서번호 ]

서면인터넷방문상담5팀-689

[ 생산일자 ]

2006.11.06

[ 제 목 ]

도시및주거환경정비법에 따라 환지청산금을 교부받은 경우 양도세 과세 여부

[ 요 지 ]

도시및주거환경정비법에 따라 당초 조합원이 환지청산금을 교부받은 경우에는 감소된 부동산에 대하여 양도세가 과세되는 것임

[ 회 신 ]

도시및주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 환지처분으로 환지전토지 및 건축물의 평가액이 권리면적의 추산액을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도로 해당하여 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 제88조【양도의 정의】

1. 질의내용 요약

[질의사항]
서울시 ○○구 ○○동 ○○외 9필지의 주공○단지 아파트는 서울시 기본계획상 ○주구로서 1991년 10월 24일 추진위원회 구성으로 시작하여 2000년 3월 저밀도 아파틀 기본계획을 공람하고, 2002년 11월 11일 ○○지구 개발기본계획 확정고시, 2003년 6월 13일 조합설립인가, 2004년 10월 30일 사업시행인가, 2005년 2월 5일 관리처분총회로 재건축이 진행중인 단지입니다.
그러나 확정고시된 서울시 기본계획 도면에 준하면 기존(재건축 전)의 저희 ○단지는 전면상가 5194.6제곱미터, ○○상가 1524.2제곱미터, ○○교회 1426.6제곱미터, 유치원 1401.3제곱미터, 학교 30137.2제곱미터, 도로 15113.6제곱미터, 공원 7665.2제곱미터, 새마을 회관 및 동사무소 704.4제곱미터, 아파트 185338.7 제곱미터, 합계 248541.8제곱미터로 각자의 구분소유권으로 된 재건축단지로 서울시 기본계획에 준하면 ○○상가부지 1524.2제곱미터가 아파트 부지로 편입되고 전면상가 부지 5194.6제곱미터 중 1,000제곱미터 ○○상가로 편입되어 확정고시 되었습니다. 그래서 본 ○단지조합은 이를 해결하기 위해 2005년 1월 21일 본 단지내에 있는 새마을회관 2층 부녀회관에서 상가설명회를 개최하여 우리 전면상가 조합원 114명 중 77개 점포주가 참석한 가운데 조합에서 설명하기를 우리상가 토지가 아파트 부지로 편입되었다고 설명하고 우리 조합원이 1,000제곱미터의 토지를 주지 않으면 서울시 기본계획을 변경하여 사업승인을 다시 받아야 하므로 재건축이 2~3년 지연되며, 그러면 여러 가지 정부에서 규제조건이 많은 바, 조합원의 손실이 크므로 우리 상가 조합원이 양보를 하여 토지를 편입시켜줘야 한다고 설명하였으며 또 아파트 부지로 흡수된 상가토지 1000제곱미터 를 넘겨주는 대신 180억원 보상받기로 하였으며, 지하철 통과부지에 대한 보상금 20억원과 합쳐서 총 상가 토지 손실에 대한 보상금 200억원을 건축비로 상계처리한다고 하고, 일부 조합원의 반대에도 불구하고 재건축을 진행하여 왔습니다.
그리고 2005년 6월 5일 아파트 관리처분총회와 2005년 4월 27일 상가 관리처분총회에서는 우리 상가조합원이 모두 우리 상가토지 1,000제곱미터를 넘겨주고 180억원을 보상받기로 한 것에 동의한 것으로 하고 관리처분책자 공사 약정안 6조(종전 상가부지 감소에 따른 상가 조합원에 대한 보상금 200억원은 공사비로 자동상계 처리한다)로 일방적으로 처리하였습니다.

1. 질의내용 요약

[질의사항]
우리 조합원들은 이 부분에 대하여 양도세를 거론한 바 조합에서는 양도세가 나오면 조합원이 부담하지 않도록 약속하였습니다.
그러나 지금 우리 조합원들이 조합에 양도세 문제를 거론하자 조합에서는 이 부분이 환지 이며, 체비지로 분류되어 소득세법 제88조 제2항에 준하여 양도세가 나오지 않는다고 주장하고 있습니다.
우리 조합원들이 상가토지 1,000제곱미터를 넘겨주는 부분은 재건축을 시행에 앞서 서울시 기본계획상 조건을 맞추기 위하여 선행된 매매이므로, 환지나 체비지에 해당되지 않으며 분명히 양도세 부과 대상이라도 생각됩니다.
그리고 이 부분은 도정법에서도 체비지와 환지에 관한 부분은 해당되지 않은 것으로 서술되어 있는 바, 어떠한 법적 근거도 찾을 수 없습니다.
그래서 우리 조합원들은 이 질의서를 통하여 양도세 부과여부를 확인하고자 합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】
① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다.

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2308, 2005.11.23

【회신】

도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 환지처분으로 환지전토지 및 건축물의 평가액이 권리면적의 추산액을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도에 해당하여 양도소득세를 신고ㆍ납부 하여야 함.