보유세를 이기려면 과세방법을 알아야 한다.
첫째, 과세대상 알아보자.
재산세는 국내에 소재하는 건물과 토지 그리고 선박 및 항공기가 과세대상이다. 하지만 종부세는 재산세 과세대상 중 주택 그리고 토지에 대해서만 과세하나 그 범위를 다음과 같이 한정하고 있다.
▪ 건물-아파트, 주거용 오피스텔, 단독주택(이하 상가빌딩, 공장, 별장은 제외)이 과세대상이다.
▪ 토지-종합합산 토지(나대지 등), 별도합산 토지(상가부속 토지등)만 종부세의 과세대상이 되며 농지, 임야, 과수원, 골프장, 기준면적 이내의 공장용지 등은 제외한다.
▪ 기타-재건축입주권, 일정한 요건을 충족한 임대사업용 주택과 기숙사 등도 과세대상에서 제외한다.
둘째, 과세방식을 살펴보자.
우선 재산세는 과세물건별로 ‘공시가격X연도별 적용비율’인 과세표준에 재산세율을 곱해 계산한다. 여기서 공시가격은 아파트는 기준시가, 토지는 개별공시지가, 단독주택은 개별주택가격을 말한다. 실무상 기준시가로 불러도 상관없다. 또 연도별 적용비율은 일종의 과표현실화로서 해마다 일정률을 올리는 것으로 예정되어 있다. 주택 재산세는 2007년까지는 50%, 2008년55%를 시작으로 해마다 5%포인트씩 인상된다.
재산세율은 과세물건별로 다양한데 주택의 경우에는 과세표준이 4천만원 이하까지는 0.15%, 4천만원~1억원 이하는 0.3%(누진공제액 6만원), 1억원 초과는 0.5%(누진공제액 26만원)이다.
종부세는 과세물건별로 ‘공시가격 종부세 과세기준금액’인 과세표준에 종부세 세율과 연도별 적용비율을 순차적으로 곱해 계산한다. 여기서 종부세 과세기준금액은 주택과 종합합산 토지(나대지 등)는 세대별로 합산한 기준시가가 각각 6억원과 3억원, 별도합산 토지(상가부속토지등)는 40억원을 말한다. 따라서 주택의 경우 세대별로 합산한 기준시가가 6억원을 넘어야 종부세가 과세된다.
한편 종부세 세율은 과세표준이 3억원 이하까지는 1%, 3억원~14억원 이하까지느 1.5%등 4단계 누진세율로 되어 있다. 또한 주택 종부세의 연도별 적용비율은 2006년 70%, 2007년 80%, 2009년 90%등이 된다.
셋째, 세부담 상한제도를 알아보자.
보유세 과세방식이 종전에는 기준시가와 관계없이 결정되었으나, 최근에는 기준시가에 연동하고 과세구조가 대폭 바뀌게 됨에 따라 세금이 큰 폭으로 증가될 가능성이 있다. 그리하여 보유세 납부액의 증가를 제한하기 위해 세부담 상한제도를 도입하였다. 예를 들어 전년도에 낸 재산세가 10만원이고 올해의 재산세 상한율이 50%라면 올해는 15만원(10만원+10만원X50%)을 한도로 납부하면 된다는 것이다. 참고로 재산세의 상한율은 50%이나 가격 6억원 이하가 되는 주택은 5~10%로 낮다. 종부세는 주택과 나대지의 경우 200%, 상가부속 토지는 50%가 된다.
재산세와 종부세의 대응방법은 무얼까?
그렇다면 이제 재산세와 종부세의 대응방법에는 어떤 것이 있는지 알아보자. 우선 재산세의 경우에는 큰 문제가 없다. 재산세는 국민의 기초생활과 직결되는 것인 만큼 아주 낮은 수준에서 세금이 부과된다. 특히 기준시가가 6억원이 안 된 주택들은 과세구조상 그리고 지방자치단체에서 감면을 적용하는 경우가 많으므로 세부담이 그리 크지 않다.
하지만 종부세의 경우에는 얘기가 다르다. 기준시가가 인상되거나 신규로 주택이나 나대지 등을 구입하는 경우에는 종부세 부담이 상당할 수 있다. 따라서 부동산을 많이 보유한 사람들은 보유세가 얼마나 될지 알아보고 세금부담 능력을 따져보아야 한다. 만일 부동산이 많아 보유세과 과중하다고 느낀다면 처분이나 증여 또는 임대주택사업 등의 방법을 통해 재산을 슬림화시킬 필요가 있다.
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제목: 바뀐 재산세와 종합부동산세 공략법
