모든 부동산 임대소득에 과세가 되는 것은 아니다!
부동산 임대소득이란 개인이 부동산 등을 대여해주고 발생하는 소득을 말한다. 쉽게 말해 갖고 있는 집, 건물, 땅을 다른 사람 또는 공장등에 빌려주고 그 대가로 받은 돈이 임대소득이다.
그렇다면 모든 부동산을 빌려주고 받은 돈에는 늘 과세가 되는 것일까? 답은 '그렇지 않다'이다. 전답을 작물 재배에 이용하도록 빌려준 경우와 원칙적으로 1채 이하 주택의 임대소득은 과세 대상이 아니다.
다만, 1채 이하의 임대라도 그 주택이 고가주택인 경우와 2채 이상을 소유하고 1채라도 임대시 과세 대상이 된다.
보증금을 받으면 주택 임대에 대한 세금이 없다!
정리하면 주택을 임대하는 경우 1주택 이하를 소유한 상태에서 임대를 하면 임대소득세가 비과세되지만 특별히 고가주택(기준시가 6억원을 초과한 주택)은 과세 대상이다.
그러나 이런 조건을 갖추지 못하여 과세 대상에 포함되었다 하러다도 월세가 아닌 보증금 위주로 받게 되면 세금은 거의 없다. 정책적으로 주택에 대한 임대보증금 이자상당액(간주임대료)에 대해서는 과세하지 않기 때문이다(그러나 상가 건물의 경우에는 보증금 이자상당액에 대해 부가가치세와 소득세를 과세한다).
따라서 현실적으로 주택을 여러 채 갖고 있더라도 월세가 아닌 보증금으로 받으면 과세되지 않는다. 그러다 보니 주택 임대 때문에 세금을 내는 경우는 그다지 많지 않다.
임대사업용 주택의 취득과 양도, 이것만은 주의하자!
주택 임대사업자가 임대할 목적을 갖고 최초로 분양받은 공동주택(다세대.연립주택.아파트 포함) 중에서 18평 이하에 대한 주택은 취득세와 등록세를 100% 면제받을 수 있다. 다만 취득한 지 2개월 이내에 이전등기를 하여야 하고 임대목적으로만 사용하여야 하며 관할구청에 임대사업자등록을 하여야 한다.
또 일정한 임대주택을 양도한 경우에는 양도소득세를 감면받을 수 있다.
물론 이러한 감면대상 주택은 주로 IMF 시절 취득한 것으로서 5년 이상 임대한 주택이 주요 대상이 된다. 특히 주택임대사업자가 임대주택을 포함하여 3주택 이상을 보유한 상태에서 주택을 양도하면 중과세율(60%)을 적용받을 가능성이 있다. 또 주택에 대한 보유세 중과문제에 부딪힐 수 있다. 임대주택에 대한 중과세 판정은 임대개시시점, 임대기간, 사업자등록여부, 임대주택 수 등에 따라 달라진다. 따라서 세무 전문가와 상담을 통해 세금부담관계를 이해하고 양도전략을 수림하는 것이 필요하다고 본다.
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제목: 주택임대 세금 합법적으로 피할수 있는 방법없을까?
